在连续数周高位放量后，上海楼市近期出现了大幅回调。中原数据显示，上周（11.3-11.9）新建商品的住宅成交面积17.2万平方米，环比减少48.7%。
成交量降低给开发商“去库存”带来了更大的压力。截至11月10日，上海住宅库存量为1346.9万平方米，达到历史新高。
“自10月以来，上海的住宅销售出现了大幅度提高，出现了金九钻十的行情。但是这个行情的背后，意味着开发商推盘节奏的加速，整个交易量提升比不过推盘量的提升。”中原地产研究咨询部经理卢文曦向《第一财经日报》记者分析。
区域成交情况差异
记者注意到，嘉定、松江、宝山等外围地区依旧是成交市场的热点，但中原数据显示，宝山成交量环比上周减少约50%，嘉定成交量环比上周减少约30%。
需求端的需求减弱，也有部分原因来自于供应端供应的减少。公开资料显示，上周（11.3-11.9）入市项目仅4个，面积为11.0万平方米，环比减少53.5%。
记者注意到，上海在10月的最后两周，每周的推盘量大概在1000套左右，但到了11月每周推盘量就只有600套左右了。
“卖方由于前期推盘节奏过快，现在正在逐步清理哪些户型结构稍差的尾盘，因此推新房速度开始降低。而买方在没有新房入市的情况下对市场更无兴趣，出现等待情绪。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦接受《第一财经日报》记者采访时表示，“而新政并未完全落地，银行政策始终暧昧，这样的情绪会逐步影响到市场。
中原数据显示，上周新建商品住宅成交均价为26367元/平方米，环比下跌7.3%。从环线来看，内中环均价环比下跌排名第一，为12.3%。内环内和郊环外是唯一两个均价环比上涨区域，分别为2.1%和7.4%。上周成交单价超过10万元的住宅有2套，分别为浦东陆家嘴板块的凯旋滨江园和卢湾淮海中路板块的茂名公馆，成交单价分别为10.7万元/平方米和11.8万元/平方米。
时段调整不可避免
11月7日，上海市公积金管理中心宣布，对住房公积金个人贷款政策作相应调整。调整后的新政明确规定，对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房，参照首套房贷款政策执行。
政策出台市场并没有给出良好的反应。上海房屋交易中心数据显示，10月30日当天一手房住宅交易890套，但进入11月开始缩水，其中11月10日成交403套。银行信贷政策并未真正落实，而上海新的公积金政策受益人群局限性很大，导致这个政策效果对改善型需求客户不太明显，卢文曦表示。
记者查阅融360平台数据显示，上海目前首套房房贷还是集中在9.5折左右，唯一可以做到8.5折房贷利率的民生银行要求客户金融资产超过500万。“民生银行限制还是非常高，房贷利率实质改观不大，政策刺激情绪还是衰退。”信义房屋分析师陈丽娜向《第一财经日报》记者表示。如果从推盘节奏看，在9月下旬上海各大房企的推盘量是比较大的，这使得购房者可供选择的房源数量在增加，进而推动10月上旬成交量的上行。到了10月下旬，此前的购房需求得到有效释放，成交量回落也属正常，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。“预计还会有两周左右的调整期，销量会慢慢调整。但是去库存还是各大房企最关键的点，在年底企业回笼资金的需求时刻，可能会出现中小开发商打折促销的情况。”卢文曦预测。
