限购实质性放松，对一些城市的成交量和房价会带来怎样的影响？《第一财经日报》记者走访厦门、济南发现，虽然限购松绑对楼市刺激作用有限，但的确会对库存去化率产生影响，而开发商也希望借此去库存、回笼资金。
厦门：有助于走量
二线城市中房价最为坚挺的厦门在限购放松后市场走势如何呢？
7月初，厦门房地产业界开始传出厦门松绑限购的消息：从7月起，厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无需再交社保证明。此外260平方米以上住宅的限购也有所放松。
尽管此前7月10日厦门市国土房管局相关负责人对本报表示，厦门最近一直没有出台相关的文件政策。但当地多位业界人士均对本报表示，厦门确实已经实质性松绑。
根据厦门官方的数据，在7月的第二周（7月7日~7月13日），也就是松绑消息传出后的首周，厦门全市一手住宅成交412套，环比上涨28.75%，成交短暂走高。不过随后的一周（7月14日~7月20日），全市一手住宅仅成交236套，环比下跌42.72%。
世联地产厦门公司一位人士告诉《第一财经日报》，自从限购松绑后，当地楼市并没有之前一些人预计的那样会出现价格和成交量的明显反弹，现在基本上还是维持在一个胶着的状态，限购松开后确实有助于走量，但要一下子反弹太大不可能。价格上，目前厦门的房价已经处在一个高点，比如厦门岛内一套三房的房子就要接近四百万，这样的高位短期内也很难再往上走。
厦门均和房地产评估董事长王崎对《第一财经日报》表示，限购放松后，对当地市场还是有一定的作用，厦门近期开盘的几个楼盘虽然没有过去那种“日光”的现象，但当日去化率都达到七成，表现十分不错。当然，在价格方面，定价也比较合理，基本维持原来的价格。
王崎说，虽然厦门的库存不大，但下半年有很多楼盘上市，还是存在一定的去化压力，如果价格继续上涨，肯定没什么人买，因此现在价格基本维持不变。
不过在二手市场，当地一些二手业主已经开始闻风而动，坐地起价。在厦门SM广场附近上班的房产经纪人小陈说，此前不少业主的议价空间都比较大，但最近限购松动后，一些客户卖房也不再像之前那么积极，议价空间大为收窄，一些业主开始酝酿着涨价。
在王崎看来，尽管二手业主报价更加坚挺，但目前厦门无论是二手房还是一手房，价格都比较高，买卖双方已经进入到僵持阶段，开发商也不会轻易降价，因为降价也没人卖。从现有的情况来看，如果信贷政策没有松动，目前这种僵持的局面很难改变。
厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华则对本报指出，放松限购的城市可以分为“有市场”的和“没市场”的两种，厦门对周围的吸引力一直都很强，市场动力也很足，属于“有市场”的地方，因此开发企业完全可以通过降价等优惠活动以消化房产库存。
济南：抓紧“出货”
自本月10日济南解除限购令已历两周时间，《第一财经日报》记者在采访中发现，虽然解除限购对房市刺激有限，但开发商还是希望借此机会抓紧消化库存，回笼资金。
“从现在的情况看，限购令解除对市场影响有限。目前还没看到明显的效果，比预期的差。只能说大家对房价下降的预期小了。整体效果还要看下一步银行能否跟上。”针对济南市解禁限购政策，该市一位房地产业内人士田先生告诉本报记者。
“济南住宅成交量也明显下降，虽然近期解除限购，市场需求略有回升，但这种救市行为同时也加剧了消费者的观望情绪，前景不容乐观。”济南一位在山东省内排名很靠前的大型企业集团负责人在布置下半年工作时说。
“房地产业要及时掌握各地政策动态和市场变化，充分利用各地放松或取消限购政策机会，加快推盘速度，结合积压的房源和车位库存，灵活制定销售策略，提高库存去化率，加快资金回笼。”他如是要求下属企业，“地产业要根据形势变化积极调整开发策略，谨慎拿地，重点选择适合刚需、快周转的项目。”
来自济南市住宅与房地产信息网的统计显示，最初几天，济南市住宅网签数量曾经出现“井喷”现象。
田先生说，购房是一个较长的过程，不可能因为限购政策的解禁，购房者就在很短的时间内购房。这个网签的数量，应该是在限购令解除之前就已经成交的。
这一“井喷”现象，现在也已经不复存在。22日，济南市新建住房网签数量只有283套，23日中午，网签数量是146套。
田先生也认为，限购令的解除，对人们的购房心理还是有一定的影响。“购房者对房价继续下跌的预期比以前小了。”
“看房”的人比以前有了大幅度增长。“解禁令之前，最萧条的时候我们整个售楼处一天到访的客户也就是七八个，现在每天有三四十个人了。”济南南部一处大型楼盘的置业顾问潘小姐告诉记者。
解禁令对土地供应市场影响也初显——济南市已经两次成功出让土地，分别在11日和17日成功出让了共7宗土地。其中，17日，绿地集团以9.6亿的总价拿下一块面积为134857平方米的土地，但土地用途为商业商务用地。
田先生称，受交易量、回款及融资情况等因素影响，开发商拿地更加谨慎，在年初出现土地交易小高潮后，3月份以来一直比较冷清，二季度甚至出现了零成交。
田先生说，相比限购令解除，银行的贷款政策更能影响房地产的实际销量。贷款政策现在仍然卡得很厉害。投资需求少了，仅指望刚需，房地产难有大的起色，不急跌就不错了。
济南当地媒体引述世联怡高山东区域董事、总经理朱江的观点称，目前差异化的信贷政策仍然没有放开，二套房仍是六成首付，三套房停贷，资金流还是偏紧，这仍是影响市场的关键因素。
在公积金贷款方面，济南已经有所“松动”。日前，济南住房公积金中心联合市房管局推出了预购商品房抵押登记业务。对尚未封顶的按揭楼盘如果能落实抵押登记，也可办理公积金贷款。如果工程进度完成主体2/3以上，办理完商品房预购抵押手续以后，也可以办理公积金贷款业务。
