近日，北京市海淀区政府向社会筹集了2600多套存量房。面对公租房一房难求的尴尬境地，从建设到社会募集，这项从今年初开始试行的公租房市场化政策为海淀区筹集充足的保障房房源开辟了一条新路径。
有业内人士担心这种房源分享模式会导致房租上涨，但也有经济学家持相反意见，他们认为充分利用闲置房是件好事，货币直补则是解决中低收入人群住房困难问题的上上策。
政府牵线 闲置房变身公租房
一边是2700元交给政府，一边是3400元交给房产中介，虽然两者月租相差700元，但唐家岭村近80%的村民依然选择将闲置房租给海淀区政府。相比于通过中介机构出租导致的每年一两个月空置期和高额费用，村民将闲置房租给区政府，换来的是稳定、省心、方便。
今年初，海淀区试点以市场化手段筹集社会存量房，作为本区公租房房源的补充，当前海淀区政府已筹集到社会保障房房源2600多套。
据海淀区房管局相关负责人介绍，当前募集房源主要有两种方式，一种是趸租农民的回迁安置房，一种是以市场化手段散租城市闲置房。“只要是位于海淀区范围内，且建筑面积在70平方米（含）内的合法成套住房就可以。”他说。
与政府新建、配建的保障房相比，趸租、散租的社会房源地理位置普遍较好，周围配套设施相对完善，因此备受保障房轮候家庭的青睐。据悉，最早试点农民闲置回迁房趸租的北坞嘉园，315套公租房已全部配租；唐家岭新城也已有600多户保障房家庭入住。
政府从居民手里租到了闲置房，再把房子租给有需要的人群，政府扮演了“中介”或“二房东”的角色，但干的却是赔本买卖。
“公租房提供给轮候家庭时，由政府承担20%的租金。也就是说，被保障家庭实际负担的房租是市场租金的80%。”上述负责人介绍。
此外，在当前房租、房价逐年上涨的背景下，村民与海淀区房管局一次性签订5年期租赁协议，租金将参照北京市房地产中介行业协会发布的上年度区域住房平均租金标准，每三年上浮10%。
分享现有房源 新模式能否推高房租价格
由于政府介入租房市场，分享了一部分房源，有人担心如果量大会影响房租的价格。
经济学家陶永谊认为，这种社会募集方式不如政府自建。土地在政府手里，政府只需要出建设成本，通过信托、借债的方式或者是发债、抵押贷款融资，只要租金能还的了利息就可以。关键是政府会拿到固定资产，即使以后不作为公租房，还能以商品房的形式卖出去。这样也确实能增加供给，对拉低租房价格、大范围解决中低收入者的住房问题有一定效果。
对于这种社会募集的方式，陶永谊认为，从可持续性上讲，短期内小范围可行，如果大面积推行，因为没有增加房屋的供给，而是分享了现有的一部分资源，可能会造成供给紧张，房租上涨。同时，这种政府做中介的模式，因为房源比较零散，在管理上也比较困难，无疑给政府增加了一部分成本。
但天则经济所对外合作部主任兼天则华南中心执行主任赵旭却不这么认为。
对于上述论点，他表示，北京租房市场很大，同时闲置房也很多，好多房子都没有装修直接空置在那里，该政策把闲置房利用起来是件好事，不会对市场造成影响。“投资建房只会使政府的负担越来越重，有了社会房源之后就不用投资建房了。”他这样讲道。
对于当前公租房可能存在的违约风险的问题，赵旭表示，不管是政府自建公租房还是社会募集，都存在这样的风险，跟何种模式无关。
上述海淀区政府相关负责人表示，通过多种方式筹集社会存量房源将成为今后海淀区保障房供应的一个重要渠道。区政府将通过几年的努力逐步建立起市场配置与政府保障相结合的保障房供应体系，缓解居民的居住难题。
破解住房难题 货币直补或为上上策
上述两位经济师均认为，不管是自建还是社会募集，都不是公租房发展的上上策，最提倡的应该是货币直补。
陶永谊讲道，不管是自建还是社会募集，无法按期收齐房租是潜在的风险。如果违约风险发生，就容易起到连锁效应，因此造成的成本就需要政府来承担。但如果认定一部分人，直接给予货币补贴，这样的方式更符合市场规律，也不会存在上述风险。
赵旭表示，在自建、社会募集、货币补贴等方式中，从政府减少对房地产市场的干预及政府履行社会责任的角度来说，最提倡的是货币直补。
据有关部门统计，北京、广州等发达城市，社会资金投资建设公租房需要20年左右才能收回投资，部分城市则需要上百年的时间来收回成本。因此，当前融资难是制约政府自建公租房的一大难题。
“而如果采用货币直补的方式，就不存在融资的问题。”赵旭称。去年底，这种货币直补的方式在二线城市悄然兴起。“比如杭州、成都……”赵旭举例说。
杭州市住房保障办公室相关负责人表示，试点公租房货币化补贴，实行以实物配租为主、货币补贴为辅的保障模式，可以为符合条件的市民提供更多的选择空间。
