佳兆业的危机继续蔓延，继其在深圳的房源已全部被锁定之外，佳兆业在广州在售楼盘城市广场和天御也相继被查封，涉及400余套房源。目前多家金融机构申请诉前保全，近期也有包括中行起诉等官司将开庭。有接近佳兆业的人士透露，就看有没有“接盘侠”，否则难度危机。
与佳兆业项目有利益关联的信托公司开始“抓狂”。今日是平安信托一款投向佳兆业项目的产品正式兑付日期。昨日南都记者联系平安信托有关人士获悉，该产品将如期兑付投资者的利息，公司自有资金足以应付这起事件，而平安信托近三个月来在房地产信托业务上有数次调整，主要是减少规模，提高门槛，以规避近期的行业风险。
广州房源遭“查封”
1月20日，广州房管局阳光家缘网将佳兆业在广州唯一在售的楼盘佳兆业城市广场首批推出的1栋、2栋、3栋、9栋，全部查封，涉及400余套未售房源。
据阳光家缘网信息显示，该项目所有已经拿到预售证的房源，除了已签约销售的、已抵押备案或者仅备案的情况之外，其余销售房源已经被标注“查封”状态。
销控表显示，项目1栋住宅已销售26套，未售91套;而已经销售签约的单位主要位于2栋，住宅销售52套，未售156套;3栋未售254套;9栋已销售5套，未售179套。目前已经拿到预售证而未售的住宅有680套，包括商铺56套，车位35个。
此外，阳光家缘网信息还显示，2013年的白云区地王级住宅，佳兆业天裕园约300套被查封，涉住宅单位280套。
另有消息指，佳兆业位于惠州的佳兆业东江新城也一并被查封。
据了解，自2014年11月28日，佳兆业于深圳近2000套房源被深圳市政府锁定后，目前该风波已扩至其广州、杭州等地的项目。
就在1月15日，杭州透明售房网显示，佳兆业位于杭州五常一楼盘项目全部房源显示变成限制房，共计待售房源749套。也就是说，该项目全部待售房源突然被锁死，禁止销售。截至目前，佳兆业杭州其他项目正常。
就在此前，佳兆业广州有关人士表示公司运营一切正常。一位内部人士曾表示，“出现这样的情况并不是我们资不抵债了，而是资金都被冻结了，暂时无法支出使用”。
对于后续的处理方案，有关负责人也只能无奈表示，“一切只能以公告为准。”
目前地产界和金融街可谓“草木皆兵”，由于担心佳兆业的交叉违约，不少未到兑付期的信托等机构也纷纷提出要求诉前保全，提前收割，以防遭受更大损失。
“一般来说查封是银行或类似债券机构向法院申请，防止房源卖掉用途不明造成资产流失，损害债权人利益，”广东格林律所合伙人律师李前斌表示，现在还不好判断佳兆业是否“资不抵债”，作为上市公司，佳兆业需要进一步自查并公布财务进展。
有深圳业内知情人士透露，佳兆业很可能需要寻找大金主来接盘。而敢于出手的，恐怕只有具国企背景的大型企业。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，佳兆业可能以债务重组的形式收场，大股东或者其他潜在收购者进行收购后重组，企业继续存续。深圳作为市场机制相对健全的地方，仍然不能避免如此风险，其他地方更是风声鹤唳。“不过，对于政府而言也担负很大的风险与责任，因此总体看2015年深圳地产市场会在小心翼翼中，稳定发展。”
农行踩雷 2亿元贷款将被计入不良
1月21日，农业银行一笔由佳兆业担保的2亿元贷款即将被计入不良。
接近农行的消息人士透露，这笔住房开发贷款借款人是深圳悦峰投资有限公司(下称悦峰投资)，并由佳兆业提供担保，贷款将于2016年11月到期。
根据上述人士介绍，在这笔贷款发放之初，悦峰投资原本是农行深圳分行准备进入的客户，彼时授信额度为2亿元。最终这笔给悦峰投资的贷款中，农行深圳分行只动用了100万元信贷额度，而其余1.99亿元则由农行海南分行发放。
对此，该人士认为，农行对悦峰投资有可能采取的是内部银团贷款方式，不排除因为信贷规模不足而借力兄弟行。
根据农业银行《内部银团贷款协议》第一条“定义与解释”中显示，所谓内部银团贷款是指农业银行两个或两个以上同级行，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，向借款人提供的本外币贷款和其他信用或服务的融资方式。
据介绍，从银行内部操作上，这种内部银团贷款的形式并不少见，不存在违规问题。2014年3月，农行岳阳分行就对中航地产岳阳建桥投资置业有限公司开办内部银团贷款，牵头行岳阳分行承贷金额2亿元，参与行农行深圳分行承贷金额1亿元。中航地产是农行总行核心客户——中国航空工业集团公司旗下唯一房地产企业。
“如果银行没有信贷规模，我们一般会选择同业渠道，由贷款行提供担保，其他银行以同业投资的形式提供给信贷资金，银行内部分行借贷款规模的情况基本没有。”华东一家大型股份行信贷人士表示。此外，该人士表示，同业资金将进入表外资产，并不会占用银行信贷规模。
佳兆业危机持续爆发，农业银行只是牵涉其中的众多金融机构之一。根据深圳市中级人民法院的公示信息，截至1月21日，共有21家金融机构申请查封佳兆业资产。
平安信托：不会出现违约
在佳兆业风险不断暴露的情况下，有风险敞口的金融机构纷纷加大了资产保全的力度。早前不少信托产品青睐收益率高的房地产业，但如今看来，扭头撤离的趋势已然确立。
平安信托近期就在悄然撤离房地产信托。其与佳兆业合作发行的25亿信托昨日到期，佳兆业资金冻结无力偿还。不过平安信托有关人士表示，这款产品可以确信无疑将本金及利息还给投资者，公司自身有财力解决，不会殃及投资者。
“已经到期的产品，我们会全部兑付，平安信托不会出现违约，”平安信托有关人士表示，“当初选择佳兆业合作也并不能说就是错误的选择，只是市场出现了难以预料的突发事件，所以近期会暂停房地产类的信托业务”。
不过据其介绍平安信托还是保留了一些基建类项目，收益没有房地产类那么高但更趋稳定。近来在房地产合作项目的审查上，平安信托也提高了门槛，倾向于选择一线城市或二三线核心区域的项目，有国资背景的更佳。
知情人士透露，平安集团董事长马明哲近期专门就佳兆业风险事件在内部商讨，研究解决方案，“结果还是不错的，我们的底线是一定不会让投资我们产品的投资者受到损失”。为此，平安信托近三个月来在房地产信托业务上有数次调整，主要是减少规模提高门槛，以规避近期的行业风险。
危机隐情：资产查封前已获谅解
20余家金融机构竞相加入讨债行列，佳兆业债务危机似乎是“墙倒众人推”最好的诠释。然而，这可能并非事情的全部真相。愈演愈烈的危机背后，有着不为人知的隐情。
“金融机构并不是搞突然袭击，在行动之前，双方是通过气的，甚至在某些方面达成了一致意见。”一位金融机构人士透露，据其掌握的情况，在向法院申请查封佳兆业资产之前，部分金融机构曾与佳兆业进行过沟通，且双方达成了谅解。
金融机构与佳兆业的关系，亦未完全破裂。据消息人士透露，部分银行虽然停止向佳兆业输血，但并未通过抽贷等方式“抽血”。而查封佳兆业资产的目的也是未雨绸缪。
风雨飘摇中的佳兆业未来命运仍未可知，但在部分金融机构看来，其债务处理的结果可能比预期中乐观。在佳兆业资产质量尚佳的情况下，尽快进行重组，是保证金融机构涉及佳兆业资金安全的最佳路径，或许这也是佳兆业的出路所在。
1月6日，中信银行申请诉前财产保全，查封佳兆业部分资产，多家涉佳兆资金往来的金融机构也迅速跟进。根据深圳中级人民法院公示信息，截至1月18日，已有24家金融机构申请查封佳兆业资产。
上述消息传出后，佳兆业一直保持沉默，并未公开澄清。直到1月12日深夜，该公司才披露了上述信息，但亦未说明详情。尽管如此，对佳兆业而言，事情来得并不突然，可能事先早已获知。
“我们在去年12月份，就对可能发生的情况作了多种推演，并在此基础上制定了细致的预案，而且事先也跟佳兆业进行过多次沟通，最后才采取行动。”一位信托公司人士说，在保证资金安全的同时，金融机构也希望双方进行平和沟通，达成最好的处理结果。
这意味着，在金融机构采取行动之前，佳兆业方面就已知悉此事，而且这也非个别做法。数家与佳兆业往来的金融机构人士均证实，在向法院提出申请诉前财产保全之前，已就后续债务处理与佳兆业进行过沟通和协商。因此，众多金融机构申请查封佳兆业资产，并非出于恐慌因素。
公开信息显示，迄今为止，已有24家金融机构申请查封佳兆业资产，其中包括16家银行、5家信托公司、3家资产管理公司。但在1月12日的公告中，佳兆业并未披露其最新债务规模及相关信息。
而现实可能更为严峻。据了解，截至目前，与佳兆业存在往来的金融机构，数量已经接近30家。上述信托公司人士证实，从一直以来的情况看，佳兆业的债权金融机构应该已经超过30家。
时至今日，佳兆业仍未公布其最新债务数据。由于时间推移，借款总金额可能已经超过其披露的297亿元，且部分债务即将到期。佳兆业能否如期偿还，成为金融机构最为担心的问题。
重组生路
虽然局势危急，但佳兆业仍在努力自救，金融机构的态度，也仍然保持审慎乐观。在他们看来，佳兆业资产质量仍然相对健康，并非到了不可收拾的局面，“可能会有一个比预期乐观的结果”。
数据显示，2014年前11个月，佳兆业完成销售271.8亿元，同比增长28.5%。其中11月份完成销售37.2亿元，同比增长99.6%。上述佳兆业人士透露，在深圳地区待售物业被锁定的情况下，加上12月份，去年销售已突破300亿元，实现全年销售目标。
就在1月12日，佳兆业已经开始寻找财务顾问。公告显示，该公司正在与数名候选人商讨，以委聘可就其资本架构提供战略建议的财务顾问，协助其出台各方同意的解决方案。
“从公告传达的意思来看，应该是要进行重组。就目前的局面来看，重组是比较可行的自救途径。”华南某银行人士分析，虽然不清楚重组方式，但从目前的情况来看，债务重组对佳兆业更为有利。
“破产估计破不了，就算到了现在，佳兆业的资产质量仍然是不错的，无论是重组还是破产，处理起来都相对容易，如果是一堆烂资产，肯定是救不活了。”上述信托公司人士说，债务重组的可能性更大，而且佳兆业可能已经在做准备。
可资印证的是，1月7日，汇丰银行豁免其提前还款时，也表示允许其制定可行的还款方案。该人士认为，这是一个需要引起注意的重大信号。
在上述华南银行人士看来，对佳兆业来说，现在最好是快刀斩乱麻，越快重组越好，“如果拖下去，光财务成本就不得了”，这也是部分债权金融机构的想法。
今年房地产信托规模会下滑
据了解，不少房地产信托的风险控制太过“单薄”，几乎形同虚设。以平安信托的计划为例，在风控方面仅有佳兆业及其子公司提供担保，设计欠稳妥。
“今年房地产信托发行规模大幅下滑是肯定的趋势，大概有五六成左右，”用益信托分析师帅国让表示，行业风险大的时候，谨慎一点还是正确的。
据可查询到的公开资料不完全统计，目前佳兆业至少与华润深国投、平安信托、外贸信托、爱建信托和中融信托等5家信托公司有合作关系，至少8款产品处于存续期，其中4款产品即将于今年上半年到期兑付。
目前，已经有包括中信银行、中国银行、华润深国投信托、爱建信托等24家金融机构向法院申请对佳兆业的若干资产进行诉前财产保全，要求查封佳兆业相关资产以资产保全，涉及广东、珠海、湖南、苏州、上海、大连等项目。
“如果未来房企难以兑付，可能两种结果一是信托违约，投资者损失。二是机构采取刚性兑付，机构兜底。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞接受南都记者采访如是表示。
多位信托人士表示，手头的项目做完以后，近期都不会再涉足房地产类项目。以佳兆业事故为例，不可预测性风险太大。
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