“最近的一笔房地产信托投资还是在去年上半年，已经还本付息。但自那以后，我就再没有投资房地产信托的计划，因为不看好中国房地产业。”信托投资者吕永辉向《国际金融报》记者坦言。
有这样想法的并非吕永辉一人，事实证明吕永辉的抽身而退是明智的，2013年下半年至今，地产信托风险高企，中小地产商资不抵债，破产跑路新闻不断，而地产信托也跟着受伤。
7月中旬，市场传言宜华地产的实际控制人刘绍喜被有关部门带走，至今失联。该消息在信托业内引起轩然大波。
近日，《国际金融报》记者致电涉及产品规模最大的中铁信托询问涉及宜华地产信托计划的情况，对方称目前没有收到宜华地产出现问题的通知和其关于宜华地产的“优债1314宜华项目贷款集合资金信托计划”出现任何问题的通知，计划实施的相关情况仍能在中铁信托官网查询。
虽然尚未发生实质性违约，但涉及宜华系信托产品的投资者已经捏了一把冷汗，最终能否还本付息还不确定。
风险高企
事实上，通过股份质押、土地抵押担保等手段，宜华地产通过信托获得巨额融资。自2009月4月至今，公开资料显示，宜华集团持有的宜华地产股份被质押17次，涉及对象包括中信信托、华能贵诚信托、中诚信托、大业信托、方正东亚信托、华鑫国际信托。而除了直接的信托公司股权质押融资，宜华集团通过信托项目融资金额也不可小觑，达到15亿。
据《国际金融报》记者统计，涉及宜华地产的集合信托产品已有8款，其中，中信信托和东莞信托的产品已到期兑付，资金规模达到4亿元。还有6款还未到期，其中华融信托项目产品有3款，资金规模达到2.9亿元。大业信托、中铁信托、方正东亚信托项目各一款，资金规模分别为3亿、3.5亿2.5亿，未到期信托项目的总规模达到11.9亿元。华融信托在宜华地产的信托计划中是重头戏，三期信托计划分别于2013年6月27日和2013年7月9日成立，担保措施的第一条都是广东宜华以外砂项目拟开发一期365亩土地提供抵押担保。刘绍喜失联后，华融国际信托发布公告称，该信托计划由广东宜华母公司宜华企业(集团)有限公司、宜华集团实际控制人刘绍喜及其配偶提供连带责任保证；广东宜华以汕头外砂项目365亩土地提供抵押担保。根据北京国地房地产土地评估有限公司于2013年评估结果，抵押物评估价值约为124703.5万元，目前抵押率仅约22%。目前，公司已经制定了相应的预案并派遣了工作组到现场核查，以便及时采取措施。“房地产信托较其他信托的高收益是吸引投资者的最主要原因，但房地产行业本身良莠不齐决定了它的高风险。选择投资房地产信托要在安全的前提条件下考虑收益。我觉得地产信托违约事件在今明两年还会继续出现。”吕永辉表示。
在这种判断下，投资者对地产信托的投入明显趋于谨慎。据普益财富数据显示，7月12日至7月18日共有15家信托公司发行了37款集合信托产品，发行量环比减少6款，降幅13.95%。而7月5日至7月11日共有22家信托公司发行了43款集合信托产品，发行量环比减少11款，降幅20.37%。
用益信托分析师闵清华分析，与此前信托行业的迅猛发展相比，信托业发展疲态开始显现，信托公司的风控压力明显增大，受经济下行压力加大和产业结构调整步伐加快等因素的影响，信托到期规模的增加在较大程度上增加了信托违约事件的发生概率，虽然爆发系统性风险的可能性不大，但是不排除个别产品出现兑付风险，随着宏观经济增速放缓，企业的经营压力将长期存在，煤炭、房地产等强周期行业面临的行业风险会逐渐增加，信托违约事件未来仍会发生。
“地产信托兑付难的一大直接原因是房地产企业资金链断裂，如果信托公司和融资方处理问题不当，则加剧导致产品兑付难。所有出问题的项目中房地产(8.14,-0.050,-0.61%)信托的比例是最高的。很多融资方现在的经营风险是以前出台信托计划时无法预料的。信托公司可能并没有对融资方的经营状况进行准确的预判。”闵清华对《国际金融报》记者表示。
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，过去激进拿地、融资规模过大的房企，会发现今年以来的信托计划都面临兑付难的尴尬。尤其随着资金面收紧，信托兑付的成本在加大。
信托产品无法按时兑现，会对各个参与主体的声誉产生影响。如从房企角度看，若无法按时兑现，自然背后的经营状况会受到质疑。而且往往这样的房企属于高杠杆模式，经营不稳定，未来融资状况会进一步恶化。
不过，国际金融投资家联合会主席孙飞指出，近日，国内越来越多的城市已放宽或完全取消住房限购政策，会加大房地产的交易，有利于房产企业产生现金流，对房产信托的兑付是好事。
风控有待加强
闵清华指出，令人担心的是信托公司在地产信托项目风险处置机制上还略显稚嫩，有待加强。这也是监管层一直强调的。
7月25日，银监会召开2014年上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议，银监会党委书记、主席尚福林在会上指出，要全面加强风险防范，坚决守住风险底线。严格控制信用风险扩散。重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险。
此外，银监会2014年4月发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出，信托公司要切实加强潜在风险防控，加强尽职管理。闵清华进一步指出，一般来说，对风险项目信托公司采取的化解方式有多种，比如外部机构接盘、抵押物处置、垫付给受益人、授权展期等方式化解风险。
“信托公司本身在设计房产信托产品时都会设定风险防火墙，并引入风险防控措施，如用房产作抵押等。因此，除非房价大幅下跌，如下跌一半，否则房地产信托最终还是会实现兑付。当然即使是有限的房价下跌对信托也是有影响的，这会导致房地产企业收回的现金流不及预期，不足以兑付融资本息，大多数情况可以通过延期和展期，以更长时间段的现金流来偿还本金和利息。”孙飞表示。
孙飞表示，房地产信托的第一还款来源是房地产开发商及时还款，通过现金流或是第三方；第二是开发商的股东；第三是信托公司的资源或是其他信托方式的资金；第四是信托公司或开发商的第三方资源；第五是资产管理公司。如果不能及时兑付，经过投资人同意，就出现延期或展期兑付。如果不行，接下来将会出现违约。
闵清华认为，在项目运作的过程中，发现融资方在经营过程中可能存在的一些风险，信托公司会采取提前兑付的方式来防范风险。今年上半年应该有30多款信托产品提前兑付，这是处理问题的一种手段，应对风险的一种方法。
记者发现，已经有不少信托公司采用或计划采用“提前兑付”的方式来化解风险。
据同花顺(19.37,-0.520,-2.61%)iFinD数据统计显示，自2014年1月1日至今，提前发布兑付公告和终止公告的信托公司数量分别为15和54家。在今年提前终止或兑付的信托产品中，投向房地产的达28只，其规模已至62亿元，无论在规模还是数量上地产信托产品占比均为三成。
孙飞对《国际金融报》记者表示：“这种做法一般是为了规避风险，提前兑付就提前解除了风险。也有可能是开发商找到其他一些低利率的资金成本的融资方式来替换信托，选择提前兑付。”
发行规模暂降
存量地产信托项目风险高企使得信托公司对新产品发行更加小心翼翼。
“信托公司未来对房地产的投资会更加谨慎。信托公司会更加注重融资方的资质、实力，从之前暴露出来的问题来看，中小房地产企业相对来说风险会更大，一些大的房地产企业出现风险的概率会低很多。”闵清华表示。
然而，孙飞认为，数据的下降只是暂时现象。虽然房价下跌，房地产的风险加大，信托公司在投资房地产时会更加审慎，但是未来则不然，不久以后中国城市化率将达到70%，重点是新型城市化和新型城镇化。而对于一些信托公司规避三、四线城市的做法，孙飞认为这是个错误。他坚信，未来地产信托的主战场将是三、四线城市和五线小城镇，在这些地方有很多城市化的机会，同时也是房地产信托的机会。在这些房地产行业不发达的地方，房价相对较低，有很大的上涨空间，房地产开发商和房地产信托的风险相对较小，便于销售和现金流的回流，也便于风险控制。
孙飞坚定地对《国际金融报》记者表示，房产信托在未来的5到10年还是中国信托业的主流产品，现在房地产信托数量的下滑是暂时的。目前个别房地产企业出现问题，房价有所下调，个别房产信托也出现兑付风险，但是不会爆发房地产信托的系统性危机，只会出现个别房地产信托的兑付风险和延期兑付。这些风险对未来的发展有警示作用。随着中国城市化的进程加快，房地产信托在未来仍有较大的发展空间。
投资过房地产信托朱林(化名)告诉《国际金融报》记者：“选择地产信托计划时，一定会选择比较大的房地产公司和信托公司的信托产品，且要看信托计划的项目地。一些比较有声誉的且项目地在大中城市的信托产品是相对来说可靠的。此外，即便是这样的信托公司也要买他总部或者核心分公司所在地区的明星项目，如果是信托公司的异地项目，则风控会比较薄弱，如异地项目会给项目组前期尽职调查和后期监控带来一定难度。”
闵清华也建议投资者，投资地产信托项目首先应该优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司；其次甄选融资地产企业的规模和资质，应选择房地产开发二级资质以上、抗风险能力强、地产项目种类多、分布广的融资企业；最后甄选优质抵押资产，尽可能选择变现能力强且价值受调控影响小的土地、在建工程或商业物业，贷款类产品需要看抵押物价值和贷款额之间的比例，抵押率控制在50%以下比较合理，一旦出现兑付风险，能够迅速及时且足额处置抵押资产，变现能力比较强，确保信托资金安全。
朱林指出：“投资者在考察信托公司项目中的担保方时，一定要通过各种渠道了解一下担保方的债务情况。对于担保物则要关注是否‘一女多嫁’,虽然投资者不可能非常专业，但多留一个心眼就少一份风险。”
孙飞指出：“任何金融产品都有风险，投资者还是需要更加谨慎。在投资时，首先要选择风控能力强、理财能力强的信托公司。其次，要关注信托产品本身的资金流动性、收益性是否匹配，要关注风险防火墙、担保措施的设置。最后，投资项目本身的结构设置、现金流和风险控制机制也同样重要。”
