承接还是放弃?江苏某建筑公司总经理严卫一直在犹豫。这项需垫付200万元的工程若在以前楼市红火时，根本轮不到他犹豫就早被同行抢走了。可是自从房地产严控政策实施以来，房地产企业就“很差钱”了。
记者获悉，住建部督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。严卫担心在限贷和限购的影响下，链条中最末端、最弱势的建筑企业会“揭不开锅”。
无力的债主：建企为开发商打工
据了解，自从国家对房地产实行限购、限贷等严控政策以来，由于开发资金紧缺，许多房地产开发商面对已经到手的开发用地无力开发，难以产生效益，寻找资金成为他们的当务之急，不得已主动找建筑企业寻求垫资。
其实，为开发商垫资工程款早已是建筑行业的潜规则。北京大成律师事务所合伙人张仁藏告诉记者，在前几年房地产市场火爆时，建筑企业垫资之后，开发商完全可以通过房屋预售快速回笼资金，并且为保证下一期工程按时施工，开发商大多会遵守协议按时发放工程款。不过一旦项目销售状况不好，建筑企业就会“很受伤”。
据了解，继约谈7个房价上涨较快的城市后，住建部组成的督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。商业银行对房地产开发和个人房贷的门槛一步步抬高，习惯为房地产项目垫付工程款的建筑企业，对开发商的信心也在一点点丧失。
“原先对建筑企业来说，最理想的结果是等待开发商获得银行贷款后交付部分工程款。一旦项目开始销售，垫付的钱就可以全部结清，可是目前开发贷款和楼盘销售状况都不理想，我们也怕熬不住。”严卫说。
低迷的楼市：触发垫资风险
9月10日，国家统计局发布了2013年1—8月全国房地产开发和销售情况。1—8月，全国房地产开发投资52120亿元，同比增长19.3%。开发投资额增幅还是如此巨大，其中多少是开发商的自有资金呢?
记者从一些上市建筑公司的财报中发现，一般情况下，建筑企业为房地产开发垫付20%左右的资金。工商银行城市研究所某研究员则告诉记者，实际上建筑企业垫付的资金远远超过20%。
在张仁藏看来，在预期贷款不能实现的情况下，开发商在项目开工后更加依赖工程队的垫资。一些建筑公司内部管理不完善，在开发商没能及时支付进度工程款的情况下继续施工，最后只会越垫越多。最危险的是那些自有资金少的公司，银行压缩的是这些公司的贷款。一旦项目销售状况不好，建筑公司就要连带承担风险。
“类似拖欠工程款的案件，前几年双方基本以和解收场。尽管建筑商们已经‘嗅到’了重重危机，但出于生存需要，多数建筑商仍然不愿以法律诉讼的形式追讨债款。而今年形势发生了变化，有些建筑公司愿意起诉开发商。房地产行情在变坏，他们认为再不追款就来不及了。”张仁藏说。
风险嫁接：提高违约赔偿额度
明明知道垫资建设可能会让自己很被动，但是建筑公司为什么还愿意替没钱的开发商垫资呢?
“没办法，如果不垫资，开发商就不给工程做。全公司上下近万人，每个人都在等饭吃，不接工程，大家都得挨饿。可是接了工程，公司自身的实力又不行，最终的结果也许会是‘慢性自杀’。”严卫很无奈地说。
事实上，建筑公司并非没有保护自己的能力。张仁藏表示，大型建筑企业很少发生巨额工程款被拖欠的事。即使发生了，他们也会通过停工、与开发商协调等手段保护自己。不过他也指出，这无法在众多力量薄弱的中小建筑企业推广。面对强势的开发商，建筑公司才是真正的弱者。
张仁藏建议，建筑企业在与开发商签订合同时，应该提高建筑合同的违约责任赔偿额度，在要求赔偿巨额违约金的同时，还应要求开发商找到合适的担保方。一旦开发商不能履行合同，就由担保方赔偿损失，归还拖欠的工程款。
“解决拖欠问题的关键是要清理行业，清退一批不具备实力又想以小博大的开发商，引入资金雄厚的优势企业，重新打造房地产行业的新环境。”张仁藏说。
（ 来源：中华建筑报 作者：邢爱婷）
