抢在北上广深等国内一线城市之前，南京市近日出台了楼市调控新政——《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》以及《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》。记者从中获悉，南京市的房产调控政策显现出不少新思路，如房价控制目标将按季度分解调控，精装修房的价格申报将引入第三方机构评估等。记者获悉，新的调控文件已经下发，最快本周内就将正式对外公布。
宁七条主要内容一览
1 今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。
2 地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价。
竞价达到最高限价时仍有竞争的，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。
3 对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
4 按季度分解控制房价涨幅，申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。
5 新建精装房需申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估。
6 2014年开始高淳溧水两区的新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。
7 加大楼盘销售价格监测，合理反映南京新建商品住宅价格水平。
看点1
精装修成本审核更严
政策：规范开发企业成品住宅的申报指导。对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。
解读：去年来，南京在房价控制上始终采取“高压”态势，逼得不少开发商纷纷采取“毛坯改精装”的方式拉抬售价，最典型的是江北某高端楼盘，申报价格时每平方米的毛坯价格在15000元/㎡左右，可这样的价格与开发商的“心理价位”落差较大，于是该楼盘推出了精装房销售，售价被拉高至22000多元/㎡。
河西楼盘莱蒙水榭春天的营销负责人告诉记者，其实对精装修的价格审核一直是由物价部门执行，但是由于装修环节的专业性，物价部门的审核尺度往往并不十分严格，除非特别过分的报价，如2000元/㎡的装修成本上报10000元/㎡肯定过不了之外，多数装修报价想要通过并不难。
“如果引入专业的第三方机构，恐怕就没那么好糊弄了。”该人士表示，长期从事装修业务的机构对于开发商提供的报价单应该会十分熟悉，把“水分”挤掉后，精装修的实际成本将会有所降低。究竟“第三方机构”将从哪里聘请？业内人士认为不应该推荐营利性的装修公司，而是类似装修协会一类的民间机构。
看点2
重申“9050”政策及土地新政
政策：完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价。竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。
解读：其实早在2月底，南京市国土部门便在“关于土地出让模式调整的说明”新闻稿中，首次对外公布了南京将采取“限地价、竞配建”的方式卖地，明确南京市90平方米以下商品住房的面积要占全部商品住房比例的50%以上，并作为土地出让的条件，写入出让合同当中。新竞价方式推出后的首个“限地价”土地拍卖会将于3月28日举行，5幅居住用地均被限制了最高地价。
看点3
首提分散建设保障房
政策：加大保障房建设力度，在集中建设四大保障房片区基础上，积极探索集中和分区建设并举的模式，今后在部分开发地块出让时，配建一定比例的保障房作为前置条件。对出让住宅用地面积10万平方米以上的商品房小区，原则上配建建筑面积不少于5%的保障性住房。
解读：与过去集中建设四大保障房片区不同的是，“宁七条”首次提出分散建设的方式，按照新政，若普通商品房小区的容积率按2.0计算的话，用地面积10万平方米的小区将会提供20万平方米的住宅，其5%也就是1万平方米的建筑面积为保障房。相关人士透露，保障房的套型面积也有严格规定，公租房面积控制在50平方米左右，限价房面积控制在90平方米以内。按套均70平方米计算，这个中等规模小区内将出现140多套保障房。
看点4
高淳溧水两区纳入全市房价统计
政策：加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报物价、住建部门备案。鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。
解读：去年下半年至今，由于高淳、溧水两个板块升级为南京市新区，这两个板块的房地产开发项目供销两旺，也吸引了不少大牌开发商的关注，如雅居乐、万科、碧桂园等地产企业纷纷在溧水、高淳拿地，因此，这两大板块的房价审核急需纳入全市的统一范畴。
此外，高淳溧水两区的房价统计也将进入全市房产价格监管系统，这将在一定程度上拉低南京市的房价水平，不过这两地的开发商想卖高价也将更难。
看点5
延迟交房闹纠纷的今后只能卖现房
政策：为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
解读：由于种种原因导致延期交房的企业，在南京房地产市场上不在少数，不过因此发生纠纷甚至打官司的并不多见，业内人士认为该项政策旨在给开发商敲响“警钟”，如果因延迟交房导致买房人的过激反应，将自食其果。不过该人士也表示，目前南京在售的楼盘多为项目公司操作，即一个楼盘一家公司，房子卖光了，开发企业可能都将注销，因此这一政策也许会沦为一纸空文。
