晶报评论记者 魏鼎/文 马年伊始，房地产市场吹起一阵阵“莫名的冷风”，先是杭州、常州等地部分楼盘传出滞销、打折消息，此后兴业银行暂停房企夹层融资业务、地产股暴跌、业界大佬纷纷唱空楼市，这些动静共同营造着“山雨欲来风满楼”的气氛，“崩盘论”再一次甚嚣尘上并席卷整个行业。
楼市走向扑朔迷离，不少都在观望
如果去年李嘉诚、王石关于楼市的言论和动向，被有些人视为楼市即将出现拐点的“朕兆”，连日来楼市打折、银行收紧开发贷、地产股暴跌，则似乎像是“朕兆”在现实中的“应验”。
而实际上，楼市从来不乏自我导演、自圆其说且有点自作多情的“剧情”。“看空”的一方，敏感地捕捉各种预示楼市将“忽喇喇如大厦倾”的信号，好像只要祭出“崩盘论”，得到群情激奋的响应，就能通过“公共议程”决定房价的涨或跌；“看多”的一方，同样拿出旗鼓相当的证据，在相信“踏遍青山人未老，风景这边独好”的同时，每每以专业理性自我标榜，到头来却只能招致公众的冷嘲热讽。
也许，在分辨“现实”与“剧情”的虚虚实实之前，有必要思考两个问题：即当我们谈论房价时，我们到底在谈论什么？房地产市场到底承担了多少本不该由它来承担的责任？
当我们谈论房价，我们在谈论什么？
“深圳基本不再依赖土地财政，不存在过度开发、盲目开发的问题，同时它的建设性用地如此稀缺，需求量如此巨大，不能想像深圳的房价会出现大的跌幅。”
在综合开发研究院（中国·深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁的记忆中，有人“看空”楼市乃至抛出“崩盘论”，已不是什么新鲜事，早在去年9月，李嘉诚沽清内地物业转投欧洲，即如同“风声鹤唳”般引发了行业的不安，再加上近来各地成交量出现萎缩，很多人预感“今年形势不妙”。
着眼于全国楼市，从前年楼市回暖到去年持续升温，宋丁形容整个楼市就似一匹狂奔的骏马，到了休整的时候，马年应该是总体收缩的一年。至于有人预言楼市将出现“跳崖式的下跌”，就太显夸张。在宋丁看来，高房价固然折射出国民经济结构的不合理，背后却依然有强大的需求在支撑；更何况，房地产相关行业有40多个，可谓牵一发而动全身，谁都无法承担楼市崩盘带来的风险。
“展望2014年，在总体稳定中，一二三线城市的表现将继续分化。具体到深圳，受到的影响更为有限。许多二三线城市依赖土地财政，导致楼市供应过量，这是一个普遍性问题。而深圳基本不再依赖土地财政，不存在过度开发、盲目开发的问题，同时它的建设性用地如此稀缺，需求量如此巨大（包括80后刚需和20%的投资需求），不能想像深圳的房价会出现大的跌幅，更不能臆断深圳的房价存在泡沫。”
如果“崩盘”只是略带惊悚色彩的想像，为何买房者、专家、楼市大佬，不约而同地持此论调？在中联地产二手房研究院总经理肖小平看来，每个人谈论房价的立场不同，观点掩盖了立场。譬如，专家、业界大亨唱空，也许是在标榜道德上的优越感，低收入群体唱空，也许是在谈论希望。“在虚虚实实之中，房价出现两个走向，一为现实的走向，一为希望的走向，我们往往混淆现实与希望，而楼市有着自身的规律，它不以个人的情绪、体验为方向。”
告别“黄金时代”迎来“白银时代”
“2014年深圳楼市将出现‘弱势开局，年中走强，年末弱市’的局面。”
基于对整个楼市的判断，美联物业代理（深圳）有限公司全国研究中心总监徐枫认为，楼市的黄金十年已经逝去，用某些专家的话形容，就是“告别黄金时代迎来白银时代”。黄金时代表现为一种粗放的盈利模式，无论地方政府还是开发商，利用低价拿地高价卖房的方式赚取巨大利差。今天，政府正在摆脱对土地财政的依赖，开发商也在转变盈利模式。
从另一面分析，徐枫觉得在土地资源稀缺、人均保有量低下的大背景下，即便再怎么增加供应，也无法赶上需求量的增加，从根本上缓解房地产市场的供需矛盾；而无论出台何种政策，也无法最终拉低房价，只能使交易量出现曲折运行，造成开发商的观望，就像深圳近来的情况，农历新年至今一个盘没有推出， 市场一片死寂，大家都在观望。
“揆诸正反两方面因素，未来房价还将持续上涨，但涨幅是逐步放缓的。具体到深圳，通盘考虑‘楼市调控继续以稳为主’、‘住宅用地增加供应’这些利好，以及‘从严执行限购限贷政策’、‘房产税试点可能性较大’这些利空，2014年深圳楼市将出现‘弱势开局，年中走强，年末弱市’的局面。”徐枫说。
在分化中，深圳楼市“本色不改”
具体到深圳，从去年开发商争夺“地王”的白热化程度看，深圳的土地资源还是一如既往的稀缺。
楼市的基本面没有变化，一二三线城市继续分化——这是肖小平对楼市总体形势的判断。在未来相当长的时间，一二线城市的供给都会比较紧张，三四线城市的供给比较充足。具体到深圳，从去年开发商争夺“地王”的白热化程度看，深圳的土地资源还是一如既往的稀缺。
作为深圳市房地产研究中心主任，王锋在对去年楼市的观察中发现，一二三线城市的分化已经非常明显。去年全国房价出现普涨，一线城市的平均涨幅为24%，二三线城市的平均涨幅为6.9%，前者近乎后者的四倍。
“城市之间出现的分化并非偶然，如若深究，就要分析中国城镇化的具体进程。自十八大之后，中国加速城镇化步伐。而从世界各国的经验来看，城镇化往往从全国性的经济中心开始，其次才轮到区域性中心城市和中小城市。包括人才和资金，快速向一线城市聚集。房地产跟城市经济的发展密切相关，作为全国性经济中心，深圳有着良好的产业结构，能够长期聚拢支撑房地产发展的需求。”
“从长期来看，供求关系的紧张将在深圳延续很长时间。深圳已经没有增量，通过城市更新的方式盘活存量，城市更新完了又怎么办？深圳住房自有率目前只有40%，还潜伏着巨大需求。对包括深圳在内的一线城市和部分热点二线城市，应警惕伴随房价上涨凸显的民生问题。”王锋如是说。
住房市场化制度与住房保障制度
市场追逐利益最大化无可厚非，关键是将住房问题当成市场问题去解决，还是当成社会问题去解决。
肖小平觉得，中国房价因为折射了收入分配不合理、货币超发以及腐败猖獗等社会问题，不再单纯是一个经济问题，然而楼市背景被人们寄予了太多的情感和希望，被“转嫁”了太多的批评与指责。“美国的财富集中程度也很高，可为什么没有那么多怨声，因为低收入家庭有住房保障，高收入家庭需要缴纳高额的房产税。当社会对低收入群体的托底不足，自然引发社会情绪，不能把这些问题交给房地产去解决。”
与肖小平的观点如出一辙，王锋认为，老百姓的住房没有保障，不能说市场本身有何问题，市场追逐利益最大化无可厚非，关键是将住房问题当成市场问题去解决，还是当成社会问题去解决。住房制度分两种，一是住房市场化制度，一是住房保障制度，前者已经不是解决普通老百姓住房问题的渠道，后者才是解决低收入群体住房问题的途径。
“故而，核心问题是进一步深化住房制度改革。近几年北京、深圳正在积极实践安居型商品房、自住型商品房，建设部根据北京、深圳的经验，提出‘共有产权住房’的概念，如果这些福利性住房的比重能占到50%，与商品性住房平分秋色，夹心层就不必再担心高房价。”
“以半小时车程为半径画一个圈”
“在这个范围内搜索那些更靠近主城区、价位不算高的楼盘。为什么这些房子的价位上不去，不是交通不便就是配套设施不全，这些问题早晚都会被解决。”
访谈即将结束，应记者之请，业内专家立足于深圳本地楼市，纷纷对未来的投资提出自己的建议。
肖小平直言，如果买房子是为了保值，买南山就不如买福田，但是福田在去年的涨势并不喜人，毕竟片区太成熟了很难再去刺激人们的想像；鉴于衡量保值能力的一个最重要指标是租赁回报率，首先可以考虑罗湖，其次是福田。
放眼2014年，徐枫预测南山区房价的绝对值一定会“异军突起”，超过福田。而具体到板块，南山的西丽、罗湖的莲塘，在关内市场颇值得关注。至于关外市场，光明和坪山对于刚需群体是较优选择。
相形之下，宋丁的建议也许更具操作性，“以中心城区为圆心，以半小时车程为半径，画一个圈，在这个范围内搜索那些更靠近主城区、价位不算高的楼盘，综合考虑交通、商业配套和户型等因素。为什么这些房子的价位上不去，不是交通不便就是配套设施不全，这些问题早晚都会被解决。”
从长期来看，供求关系的紧张将在深圳延续很长时间。深圳已经没有增量，通过城市更新的方式盘活存量，城市更新完了又怎么办？”
他们提供观点
宋丁 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
肖小平 中联地产二手房研究院总经理
徐枫 美联物业全国研究中心总监
王锋 深圳市房地产研究中心主任
