当万科等房地产企业提出转型城市运营商时，还不太有人清楚城市运营商究竟是干什么的。
十八届三中全会审议通过 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）后，城市运营商的角色定位、盈利前景，以及与房地产开发业务之间的关系渐渐清晰。对开发商来说，转型城市运营商眼下最现实的意义是，可以通过参与城市基础设施开发，参与城市的一级土地开发，甚至可以参与到土地定价，这对并不掌握土地资源的房企来说具有极为重要的战略意义。
城市运营商迎机遇
城市运营商通常分为基础设施型、居住建设型和资源整合型等类型。
《决定》提出，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构，正是涉及基础设施型的城市运营商。
事实上，此前北京、昆明和杭州都提出过社会资本参与城市基础设施的方案，其中与地产行业有关的就是土地一级开发领域。在这一领域，社会资金可以参与一定区域内的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉记者，目前参与土地一级整理的开发商并不少，其中不少是上市公司。
记者进一步调查发现，此前宣布退出房地产开发，转为土地一级整理的万方发展，就是一家控股股东为非国有法人的民营地产上市公司。如果未来国家允许社会资本更大范围参与城市基础设施建设，那么目前的二级市场开发商向土地一级开发领域延伸的可能性将进一步增大。
利润前景不容乐观
“虽然政策可能会出台，但现状很难改变。上市房企或是民营地产开发商的机会，将主要集中在二、三线城市的土地整理领域。”睿信致成管理咨询公司董事总经理薛迥文所指的现状，是政府允许民营资本参与城市基础建设的范围。
显然，这一领域的前景并不容乐观。万方发展2011年年报曾披露，其一级土地整理板块的毛利率只有12.41%，而房地产开发业务的毛利则高达58.98%。根据万方发展对并购资产组合的盈利预测，2014年上述从事土地一级开发企业的毛利率仍然不会超过18%，而这一水平已比同行高出很多。
第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼告诉记者，类似北京等城市土地一级整理的利润率甚至只有8%—10%。
事实上，从事土地一级整理，不仅利润偏低，整理周期的不可确定性，也会在一定程度上影响到公司的利润率和融资能力。此外，土地一级开发，还存在征地及动迁安置风险、资金回收、融资及收益收窄等方面的风险。
王琼说，由于土地一级开发没有土地可以拿来作抵押，因此开发商融资时，往往需要将自己旗下的其他项目作为抵押物，换取银行、信托等机构借款。
战略价值超过商业价值
不过，盈利前景差并没有吓退房地产商。近几年，不断有上市房企披露与地方政府签订土地一级整理协议或备忘录，计划参与到当地的土地一级整理。
为什么一级土地开发利润低、资金回收周期长、融资难度大，却仍然能够吸引开发商积极参与？薛迥文告诉记者，房企主要是看中土地一级整理所带来的一二级联动机会，即通过协议出让或者土地拍卖等方式，将完成一级整理的土地，再出售给公司，由此而获得较高的房地产开发利润。
薛迥文说，一般情况下，参与土地一级整理的开发商会与地方政府提出诸多的土地出让条件，以确保最后挂牌的土地，由己方竞得，万一因为竞拍激烈而无法竞得土地，也会因为事先已约定了出让的保底数和抽成收益，使公司的利润得到保障。显然，房企积极参与土地一级开发的初衷还是为了低价拿地。
对《决定》提出的“缩小征地范围，规范征地程序”、“从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率”的条例，中房信研究总监薛建雄表示在一定程度上意味着城市需要更多通过旧改来增加供应。未来，开发商直接通过参与土地一级开发获取土地的现象会更为普遍。
