危言耸听也好，杞人忧天也罢，去年率先躁动的深圳房产价格上升，正显露高房价背景下的经济转型之艰。
当前楼市是非理性繁荣吗？
中金研究团队在一篇《关于中国房地产八个被忽视的真相》的文 章中，罗列出中国城市化率低、缺乏特大型城市、改善型需求、居民负债率低等，认为一线城市房价飙涨可能还要持续一段时间。海通证券的研究报告《从中国一线城市可买半个美国说起》中，则将目前飞涨的房价解读为非理性繁荣，认为人口结构、人口流动、售租比、宽松货币、城市住房高空置率等，映射出房价已是强弩之末，未来会面临日本路径与俄罗斯路径的风险释放问题，即日本路径为日元稳定、房价大跌，俄罗斯路径为卢布贬值、房价相对稳定。
房价泡沫：经济的风险邀请函
危言耸听也好，杞人忧天也罢，去年率先躁动的深圳房产价格上升，正显露高房价背景下的经济转型之艰。
数份官方报告显示，无论是高端的深圳南山区，还是低端的龙岗区，实体产业都呈现溃败迹象。深圳南山区情况显示，在土地和金融泡沫冲击下，工业发展动能正在衰竭，在金融、地产和基建火爆的同时，2015年工业、零售业、服务业的表现均不及预期。就工业而言，企业产品内销不振导致企业扩大生产意愿不足，企业盈利能力明显下滑，企业运营成本快速上升，工业企业亏损面达到34.8%，部分企业迁出现象持续。
深圳实体经济出现的不良迹象，与房价飙升直接相关。一般而言，地区房价增速可能会在各种因素干扰下出现短期大幅上涨的情况，但长期而言难以大幅脱离当地全要素生产率的边际增速及其预期，过度偏离就会造成存量财富再分配。
住房拥有率过犹不及
目前值得反思的恰恰就是高住房拥有率问题。过度强调高住房拥有率，未必有利于社会的发展趋势。将“居者有其屋”解释为高住房拥有率的文化基因，是一种典型的农耕定居的重农观念，农耕社会定居制度动因是“稳定压倒一切”，把人通过定居锁定在方尺之间，降低人口区域流动性，最大限度地防止人口流动。
更重要的是，住宅对每个家庭都是一笔重资产，家庭财富主要以不动产沉淀，在增加个体负担的同时，也强化了社会的刚性风险，因为个体的生存空间会被家园所限定，个体生存选择自由权也被限定。
显然，人口迁徙受到严格管制的社会，住房拥有率普遍高，天然带有制度惰性和对求变创新的排斥。当前国内高达90%左右的住房拥有率，增加了人们的迁徙成本和市场资源优化配置的成本。试想，国民的主要财富用在了置业，负债也主要为了置业，这对创新及其需要的动力而言，就意味着某种形式的禁锢。
一个人口流动性高的地区和国家，住房拥有率相对较低是一种开放包容心态的自然流露。发达国家的居民住房拥有率为65%左右。去年上半年美国居民住房拥有率为63.4%，为1967年来最低，英国为64%左右，法国为65%。同时，发达国家居民年龄越大，住房拥有率越高，如“80后”的住房拥有率为40%左右，“90后”则普遍不到20%。年轻人住房拥有率低，很大程度上与年轻劳动力的跨地域流动有很大关系，而年长劳动力住房拥有率高，源自劳动力的流动强度随年龄而逐渐下降。
