对投资者来说，佳兆业的“违约风波”究竟将如何演绎?
很多佳兆业的债权人认为，2014年佳兆业销售金额300亿，资产总额超过1000亿，远超其借款总额300亿;佳兆业的资产很大部分位于深圳，如果允许盘活，可以说全部都是优质资产;在其2015年计划中，可售项目货值达600-700亿。
实则，房源被锁、主席辞任、债务违约、账户冻结、债权人追债……随着危机的不断加剧，位于深圳的佳兆业集团已是四面围城。
根据佳兆业财报，截至2014年6月30日，佳兆业的总借款达到了297亿元，内地金融机构借款和海外融资分别在150亿左右。
截至1月13日，深圳和上海两地共计约20家金融机构向法院申请资产保全，查封佳兆业资产;在香港，亦有佳兆业债券持有人向公司发律师函，威胁要申请清盘。
佳兆业1月12日晚间公告显示，公司已经有多笔债务出现违约，数个银行账户被冻结扣罚，并有多名债务人向法院申请资产保全。佳兆业正在聘请财务顾问，试图对公司现有债务进行重组。
危机蔓延至其他子公司
始自深圳大本营房源被锁的佳兆业资金链危机，正在向其他子公司蔓延。
自去年12月以来，佳兆业深圳地区已有包括龙岗、前海等地区在内的多处楼盘被锁定，深圳业务陷入全面停滞;1月6日开始，佳兆业遭到境内债权人频频追债，大连、苏州、珠海、惠州等地的项目被申请资产保全。
以大连项目为例，据官网公开信息显示，平安信托于2014年10月通过“平安财富·佳誉23号三期集合资金信托计划”，向大连佳兆业中心项目发放3.43亿元信托贷款，期限16个月，预期年化收益9.6%，用于项目后续开发。
1月8日，平安信托向法院申请诉前保全，据深圳中院信息，被申请人为大连华普置业有限公司、佳兆业集团(深圳)有限公司、宝吉工艺品(深圳)有限公司。
另外一家信托公司华润深国投信托有限公司于1月8日也申请诉前保全，被申请人为苏州市佳兆业商品房地产开发有限公司、苏州市佳兆业商品房地产开发有限公司、上海新湾投资发展有限公司。
据佳兆业公告披露，截至1月9日，公司有一项总额6.5115亿元的资产保全裁定已经宣判。根据1月12日爱建信托母公司爱建股份[0.17% 资金 研报]的公告，这笔资产应该是2014年3月发行“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”。
据深圳中院公示信息统计，目前已经陆续有18家国内金融机构向人民法院申请诉前财产保全、查封佳兆业资产，相关案件数量已逾30起。加上爱建信托在上海中院提起的申请，已有19家金融机构提起诉前保全的申请;佳兆业公告显示，截至1月9日，已经有4.47亿元和2.26亿元银行存款被冻结和罚扣。
申请人主要包括银行与信托公司等。目前银行案件数量属中国银行最多，共计达到5起。其他提出诉前保全的银行有中信银行、建行、交行、工行、华夏银行、北京银行、渤海银行、江苏银行、宁波银行等。
除银行贷款外，佳兆业的信托规模也不小，总额约为70亿元。提出诉前保全的信托公司则包括平安信托、华润深国、中铁信托、兴业信托、平安大华汇通财富管理有限公司等。截至目前，与佳兆业有合作关系的信托公司多达十余家;21世纪经济报道记者了解到，这些向佳兆业提供融资的信托公司中，至少尚有5个产品处于存续期。
广东信荣律师事务所主任张茂荣指出，金融机构申请诉前财产保全，说明佳兆业在金融机构的债务已经到期或违约，且佳兆业无法偿还;这是银行担心佳兆业资产被转移或者被其他债权人查封，不得已而为之的选择。如果其他债权人相继效仿，佳兆业的资金链很可能会断裂。
万科不想惹麻烦撤回援手
在爱建股份因受佳兆业债务危机波及而大跌的同时，另一家A股上市公司万科正急忙摆脱可能存在的麻烦：考虑佳兆业有破产风险，万科决定终止接盘其上海青浦项目。这也使佳兆业原本借此套现12亿元的计划失败，资金周转雪上加霜。此外，记者实地踏访发现，佳兆业此前15亿元拿下的上海金融中心项目也迟迟尚未开工。
佳兆业在1月12日晚间最新披露的公告中，透露已跟上海万科终止有关出售上海青湾兆业股权及股东贷款的协议。至于该协议终止的具体原因，佳兆业并没有在公告中作过多表态，仅强调是双方协定，且“买方(指万科)并未付出任何款项”。
回顾该次交易，佳兆业曾在去年12月31日订立协议当天予以公告，并认为这是一次套现良机。据公告，若因卖方违约导致交易失败，佳兆业需按利息两倍的金额给予万科违约金。如今看来，应是万科主意有变，因此佳兆业无需支付违约金。
据了解，从业内知情人士处了解到，交易终止背后的内情是：鉴于佳兆业目前面临破产风险，原本有意接盘的万科打起了“退堂鼓”。根据我国法律相关规定，公司破产后，相关部门将对其破产前一年内成交的项目进行审核清查，一旦发现有关联交易、低于公允值的交易等不合法律法规的交易，将进行追索。
“虽然佳兆业和万科此前订立的项目出售协议中，接盘价格也基本是市场价，但万科作为上市公司，又比较受业内关注，应该是不想惹这个麻烦。所以最终决定不去接手，双方友好协商终止了交易。”有业内人士告诉记者。
资料显示，佳兆业打算出售的上海青湾兆业，对应项目为上海青浦重固镇纯住宅地块，是2014年8月刚刚拍得的，当时成交价11.55亿元，溢价率51.69%。而此前与万科订立的出售协议中，佳兆业项目公司作价12亿元，应该说是平进平出，并没有“贱卖”。“佳兆业毕竟是(港股)上市公司，对明显低于公允值的交易，公司董事会也不会批。”业内人士告诉记者。
然而，此番交易终止无疑让佳兆业连“断臂求生”都难，靠卖项目“补血”的路似乎很难走通。“也许会有公司愿意冒风险接盘，但价格可能会压得更低。这对佳兆业来说，无疑是雪上加霜。”有业内人士分析认为。
交叉违约风险加大 重组方案成难题
在国内金融机构纷纷申请资产保全的同时，佳兆业海外债务交叉违约、被清盘风险也在加大。
据佳兆业公告显示，其本该于1月8日偿还的一笔2500万美元的利息未能偿还。这笔债务由佳兆业在2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%的5亿美元(约合31.05亿元人民币)票据所产生。
百川金融集团报告指出，如果在30天的缓冲期后还未还上，将可能引发总共25亿美元(155亿元人民币)的海外债券的交叉违约，推动佳兆业走向清盘重组。
作为国内top20的房企之一，佳兆业海外债券规模亦不小。据公司年报统计，在过去三年间，佳兆业共发行了4笔美元债以及1笔可换股人民币债，包括：一笔5亿美元2017年9月到期，一笔8亿美元2018年3月到期，一笔4亿美元2019年6月到期，一笔5亿美元2020年1月到期，以及一笔2015年12月到期的15亿人民币的可换股点心债。
香港债券市场人士表示，超过30日的期限，公司依然未能支付上述2500万美元债息，债券持有人就有权进行投票，要求公司立即还本付息。如果公司仍然未能支付，则可能通过诉讼来启动清盘程序。
协纵国际总裁黄立冲认为，目前海外债权人是比较被动的，只能跟公司谈判，协商还款安排。如果与公司无法达成一致，只能申请清盘(破产)程序。
即使佳兆业进入清盘程序，就还款顺序上而言，境内债权人也是先于境外债权人的。除非境外债权人早前找了国内资产做保全，这种情况是非常少见的;海外债权人还可以要求保全佳兆业在香港的财产，冻结其账户，包括要求佳兆业母公司清盘，而后就可以处置佳兆业子公司的资产，以及佳兆业的股权，进行拍卖。
根据佳兆业公告，公司现正委聘财务顾问，制定可达致各方同意的解决方案的计划。
法巴亚太区房地产研究部主管李伟烈表示，佳兆业最终应要进行重组，预计会有“白武士”(向一间垂死的公司提出收购的资金方)出手。
在香港，对于大部分出现财务困难的公司的重组均仅限于财务重组。
一个难题是，佳兆业多名债权人同时涉及境内和境外银行，重组的情况将更加复杂。境内银行的放贷一般都有抵押品，所以，境外银行的获偿比率一般要低于境内银行;如果公司的主要业务和不动产都在内地，内地和香港之间的银行相互配合可能非常困难，内地和香港两地在对于破产和清偿方面的法律也不一样，整个重组工作的复杂性也大为提高。
自11月底以来，佳兆业原实际控制人郭英成家族为了渡过危机，其家族成员及元老基本从管理层中淡出。在郭英成家族将逾11%的股份转让给第二大股东生命人寿之后，生命人寿所持佳兆业的权益已增加至29.96%，成为佳兆业第一大单一股东。
根据香港上市公司规则，当收购者获得上市公司30%或更多的投票权时，收购者要对剩余的股份需进行全面收购;但公司出现财务困难或面临破产时，可申请免除全面要约收购义务。
百川金融报告指出，重组的黑箱在于，如果现在被锁的项目在一定程度上牵扯反腐的话，公司的前景会变得不明朗。
很多佳兆业的债权人认为，2014年佳兆业销售金额300亿，资产总额超过1000亿，远超其借款总额300亿;佳兆业的资产很大部分位于深圳，如果允许盘活，可以说全部都是优质资产;在其2015年计划中，可售项目货值达600-700亿。
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